区分建物とは
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■区分建物とは
- マンションなどの建物を区分建物と言います。
「簡単建築用語集」のページでも書いていますが、建物であるマンションは民法が適用されてしかるべきなのですが、「区分所有法」が民法に優先して適用されます。
- それはなぜかと言うと、民法は「一物一権主義」を原則としているからです。
この原則に従うと建物の場合でも一棟の建物に対して一個の所有権が成立してしまう事になります。- 建物の一部を対象とする権利(所有権)は認められないことになります。
と言うことはマンションの部屋を所有しているのは共有するものとして扱われることになります。(民法に従うと)
- 建物の一部を対象とする権利(所有権)は認められないことになります。
- そのため一室ごとの所有権を認めるため「一物一権主義」の例外をなすために特別に「区分所有法」が必要とされました。
- この所有権の対象は「専有部分(つまり一室)」だけですが、マンションには他にも「共用部分」があります。
廊下や階段などです。(ただし民法で言う「共有」とは少し違う概念で扱われています。)
- つまり区分建物は専有部分と共用部分、それに敷地(土地)の三つの要素で構成されています。
- 建物の権利を有するためには構造上の独立性、利用上の独立性が必要です。
普通の日本家屋(住宅)の襖等で仕切られている場合などは、とうぜん独立性がないので、区分所有権の対象にはなりません。
ただし、シャッターで仕切られ他の部分と独立して店舗の用に供する場合は区分建物として認められています(昭和42・9・25民事甲2454号回答)。
その部分だけで一戸の建物と同じように他と仕切られ、出入り口は独立されて外部に通じなければなりません。
- 区分建物の壁は共用部分でしょうか?それとも専有部分になるのでしょうか?
- このことには決った規則も無く判例もないようです。
いくつかの説があるようですが、壁内部は共用部分、壁の表面は専有部分とみるのが妥当でしょう。
当然壁自体は隣と共用して使っているのは間違いの無いことです。部屋内部のクロスの張替えなどの壁の表面に限ってはその一室の所有者の専有部分と考えるのが自然だと思います。
- このことには決った規則も無く判例もないようです。
- マンションなどの建物は大きなひとつの建物を皆で共同・共有して使うものです。
一戸建ての住宅と違い利用者全員の利益と協調性を守る義務があり、それに反する勝手な行為はできません。
それはその専有部分を借りている賃借人でも、その一室に住んで利用している以上その義務が当然あります。
- このことに対して著しく反する行為をした者に対して、違反行為の差止め及び訴えを持って、契約の解除・専有部分の引き渡し請求をすることができます。
暴力団の組事務所として賃貸し、他の住民との協調性に著しく反する行為、他の住民の生活を著しく脅かす行為を行った場合、この占有者に対し訴えを持って契約の解除をし専有部分を退去してもらうことも認められると思います。
- ちなみにマンションと呼ばれるものの殆んどは規模が大きい場合が多いので、RC(鉄筋コンクリート)で造られていますが、建築基準法の規則の制限を満たしていれば木造でも構いません。
■区分建物の登記
- 区分建物は原始所得者のみが表示の登記の申請適格者となります。
新所有者(転得者)は申請適格者とはなりえません。
その場合は代位による申請となります。また原始所得者が亡くなった場合、その相続人も自己を所有者とする(相続人名義)表示の登記の申請はできず、原始所得者(被相続人)を所有者とする表示の登記の申請をすることになります。
- 敷地権(敷地利用権)には、所有権・地上権・賃借権がありますが、一筆の土地において2種類の敷地権の登記はすることができません。2筆の場合は一方を所有権、他方を地上権などに表示の登記をすることができます。
- また敷地利用権は建物の専有部分と分離して処分することはできません。
ここで言う処分とは専有部分と敷地利用権を一体として扱うことができる処分のことを言います。
つまり、「所有権の譲渡や抵当権の設定」ができる一体のことを言います。
両者を一体とすることができない専有部分についての賃借権の設定や敷地についての地上権の設定等は含みません。
■マンションの一部が滅失した場合の復旧
- マンションなどの建物の一部が地震などで滅失した場合、あるいは耐震偽装などで修復が必要とされる場合など、所有者間でどうするかが問題になります。
- 滅失した部分が専有部分のみであった場合、その専有部分の所有者が単独で行うことができます。
- しかしそのような災害が起きた場合は共用部分も滅失している場合が多いと思います。
その場合、集会による決議で4分の3以上の賛成により復旧工事に着手することになります。
工事の着手が決定した場合、持分の割合に応じて各所有者が費用を負担することになります。
- 大規模な修繕・復旧(滅失)の場合、決議に賛成しなかった区分所有者が費用の負担から逃れるためには区分所有の権利・関係から離脱しなければなりません。
そのための手段としてその区分所有者の権利の買取請求権(時価)を行使することができることが認められています。- この買取請求権または建て替え時の売渡し請求権等に関して、一部の所有者に重い負担が掛からないよう、決議賛成者の合意による買取者の指定や代金支払い猶予など、様々な詳しい決まりごとがあります。
- 区分建物は共用部分や敷地利用権など特殊な要素があるので区分所有法及び不登法(不動産登記法)により様々な規則で守られています。
一棟の建物内に沢山の人々が生活する共同住宅なので、様々なトラブルもあります。
- ある意味気楽な部分もあるマンション暮らしですが、もし購入を検討しているのでしたらその利点、欠点をよく調べて熟慮する必要があるでしょう。