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可分・不可分の関係

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可分 不可分の関係

■ひとつの敷地には二棟の住宅は建てられない  用途上の可分・不可分

  • 同一敷地内には一棟しか建てられません。

敷地の面積に余裕(建ぺい率・容積率にも)があり、現在敷地内にある既存の建物(住宅)とは別に住宅を建てたいと思っても建てることができません。

「一敷地一建築物」であるのが原則なのです。

用途上不可分の関係でなければ建てられません。
たとえば、納屋や車庫などの付属建物はそれだけでは生活することはできません。

二つに分けたら生活するのに不都合な関係、分けられない関係を不可分の関係といいます。

二つの独立した住宅などの同じ用途の建物で、単に同じ敷地を利用している場合は不可分の関係とはなり得ないので、建築基準法上建てることができません。(可分の関係)

このような場合で建てたい場合は、敷地を分割して法規制を満たす必要が出てきます。
(これは建築基準法の問題で、通常市街化区域では分筆する必要はありませんが、分割して住宅ローンを組む場合や、市街化調整区域の場合は分筆も必要となる場合があります。)

但し、このような例で分割する場合は、既存の建物もその分割した敷地において、建ぺい率や容積率の諸条件を満たす必要があります。

また、前面道路に2m以上接していなければならない接道義務は、当然のことながら満たしていなければなりませんし、絶対条件となります。

可分 不可分


  • なぜこのような決まりなっているのでしょうか。

たとえば同じ敷地に二棟建てて、将来片方の建物が売られてしまった場合に、どちらか片方の建物が接道できなくなった場合に建築基準法違反となってしまうからです。

火事等の不測の事態に陥った場合に容易に踏み込むことができませんね。

離れ等の母屋に対して従属的な建物の場合はそれだけで生活できませんので、このような問題をクリアできるのです。





■用途上不可分の関係の建築物の例



○主要用途建築物が住宅の場合

離れ:  勉強部屋等、住宅としての用途機能を満たしていないもの

車庫

納屋、物置

茶室、あずま屋

畜舎  

などです。


生活する上で必要とされる、「浴室」「台所」「便所」等があるかないかが判断基準となっています。

「浴室」「台所」「便所」等の生活する上で必要なものが、敷地内の二つの建築物双方にある場合は不可分の関係とはなり得ないということです。




なお、既存の建物と渡り廊下等でつなげて一棟とすることは可能ですが、構造計算の確認等が必要となってきます。

旧耐震の基準で建てられた既存の建物につなげる場合は、新たに建てる新築に適用される新しい法律に則り、既存の建物も改修しなければならない事となります。

建築基準法に限らず、法律には、「不遡及の原則(ふそきゅうのげんそく)」があり、過去に遡ってまで、現行の規定を適用することができない訳ですが、新たな法の施行・適用後に工事を着手する場合はそれは除外されることとなり、既存の建物も現行法に則り適用されることになります。

ただ、上記のことは当然の事として疑問の余地はもちろんありませんが、耐震偽装事件や阪神淡路大震災などの後に施行された法で、業界人からもお施主さんからも皆から非常に悪評高いのが、既存の建物の増築・改築等が以前のように出来なくなった事です。(構造計算等の必要性などのため)

それを行なおうと思えば、お施主さんに大変な経済的負担や時間的損失等を強いる、なんとも理不尽な法改正です。


耐震の強化等は必要ですし、それをあげれば文句も言いにくくなるのですが、その決め事の経緯は、問題が起きたら規則を厳しくすれば上の者の体裁が立つかのような部分も垣間見え、そこには臨機応変という概念と国民が参加しての積み重ねられた議論というものは、まったく存在しません。




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